Prosjektlederens tabber – byggherres tap

Prosjektlederens tabber – byggherres tap

Det er uante muligheter for unødvendige økonomiske tap ved mangelfull oppfølging fra byggherres prosjektleder.

Motta nyhetsbrev fra Samferdsel & Infrastruktur

Er prosjektlederen innleid på oppdrag, kan prosjektlederen fort bli gjort erstatningsansvarlig for feil eller manglende oppfølging. Byggherre vil imidlertid ofte være bedre tjent med en korrekt prosjektleder enn å få et krav på mangelfull gjennomføring av oppdraget.

Byggherre har lett for å ha forlite fokus på de kontraktene de skal ha med sine konsulenter. Det bør inngås en NS 8401-kontrakt med prosjekterende, en NS 8402-kontrakt med konsulenter og NS 8403 kontrakt med en innleid byggeleder/prosjektleder.

En sentral oppgave for prosjektlederen er å forestå den formelt riktige gjennomføringen av de ulike kontraktene i prosjektet. Formelle feil fra prosjektlederen vil fort medføre tilsvarende økonomisk ansvar overfor det tap og de merkostnader det påfører byggherre.

Byggherre plikter imidlertid å varsle om mulig økonomisk ansvar straks han blir klar over at det eventuelt foreligger en feil fra prosjektlederen. Venter byggherre med å varsle et mulig ansvar til sluttoppgjøret kan et ellers berettiget erstatningsansvar være tapt.

Entreprisekontraktene

Entreprisekontraktene deler man oftest i utførelseskontrakter (NS 8405/NS 8406) og totalentreprisekontrakter (NS 8407). Den prinsipielle forskjellen på disse er at i en utførelseskontrakt har entreprenøren rett til tillegg for alt som ikke fremkommer av byggherrens beskrivelse. I totalentrepriskontrakten er det annerledes – alt som er nødvendig for å oppnå den funksjonen som prosjektet skal oppfylle må leveres uavhengig av hva totalentreprenøren har med i sin kalkyle. Det hjelper ikke totalentreprenøren at han kan påvise hva han har tatt med i sin kalkyle. Funksjonskrav som ikke oppfylles ved en totalentreprise må fremgå tydelig av selve tilbudsbrevet.

Forsering når prosjektet er forsinket

Dersom prosjektet har fått forsinkelser vil ofte entreprenøren ofte formelt eller uformelt bli bedt om å sette på mer ressurser. Disse merkostnadene – overtid, innleide ekstramannskaper m.v. – vil entreprenøren ikke ha krav på å få dekket med mindre det er kommet et skriftlig krav om forsering fra byggherres kontaktperson i kontrakten eller at byggherre har avslått et berettiget krav om fristforlengelse.

Regningsarbeider

Utføres det arbeider etter medgåtte timer/materialer, skal det sendes inn timelister hver uke, men det skal faktureres bare en gang per måned. Systemet er da at dersom ikke byggherres prosjektleder har protestert på mottatte time- og materiallister innen 14 dager fra de er mottatt er disse godkjent. Entreprenøren kan avvise protester for eksempel når fakturaen mottas på formelt grunnlag. Retten til å protestere på størrelsen på fakturaen er i så fall tapt. Dersom den innleide prosjektleder ikke overholder disse fristene, vil han fort kunne gjøres økonomisk ansvarlig for at han ikke overholder kontraktens frister.

Varsel om tillegg

[factbox id="1"]

NS 8405 og NS 8407 har det til felles at byggherre til enhver tid har rett til å være oppdatert på alle krav om økt vederlag fra entreprenøren. Derfor har disse kontraktene strenge regler for varsling fra entreprenøren. Byggherre må ha varsel slik at han i tide kan avbestille en endring eller gjøre andre tiltak for å kunne holde seg innenfor sitt budsjett. Derfor plikter byggherrens prosjektleder å avvise et krav om tillegg som ikke er varslet i tide. Venter imidlertid prosjektlederen med å meddele at han anser varselet som fremmet for seint, skal entreprenørens varsel anses å ha blitt akseptert som rettidig fremmet.

Med andre ord – dersom byggherrens prosjektleder i sluttoppgjøret anfører at entreprenøren har sendt sitt varsel om tillegg for seint kan, entreprenøren parere anførselen med at retten til å påberope seg at det er varslet for seint er utløpt. Da kan prosjektlederen komme i ansvar for mangelfull gjennomføring av sine plikter som prosjektleder.

Prosjektlederens svarplikt

[factbox id="2"]

Byggherres prosjektleder må komme med sin protest mot et tillegg innen den frist entreprenøren har satt. Har entreprenøren ikke satt en frist vil et svar innen en uke normalt være i tide og innen tre uker i normale tilfeller være for seint.

Har prosjektlederen ikke svart i tide, vil han derfor kunne gjøres erstatningsansvarlig for ikke å ha gjennomført sine oppgaver etter kontrakten med byggherre. Det er uten betydning at prosjektlederen ikke hadde kapasitet til å ivareta alle sine oppgaver.

Entreprenøren må imidlertid "kontre" – meddele at han vil påberope seg at byggherres protest er kommet for seint – for at den forsinkede protesten fra byggherre skal bety noe. Dersom entreprenøren ikke har varslet at han vil påberope seg at fristen for å protestere er utløpt, legges det til grunn at protesten fra byggherre kom i tide. Da kan ikke entreprenøren i sluttoppgjøret påberope seg at kravet om tillegg ble avvist for seint.

Entreprenørens sluttoppgjør

Entreprenøren skal sende sin sluttoppstilling med sluttfaktura innen to måneder fra overtagelse er holdt. Det skal inneholde alle entreprenørens krav – både de som er betalt og de som ikke er betalt. Omtvistede tilleggsfakturaer skal gjentas i sluttoppstillingen. Blir den ikke gjentatt i sluttoppstillingen, skal byggherre anse de omtvistede tilleggskravene som revurdert og frafalt. Det er ikke tilstrekkelig at entreprenøren tidligere både muntlig og skriftlig har fremmet krav om tillegget.

Byggherres prosjektleder har ikke rett til å "overse" at entreprenøren – ved en forglemmelse – har glemt å gjenta et omtvistet tilleggskrav. Da har prosjektlederen gått utenfor sin kompetanse og kan bli gjort erstatningsansvarlig for byggherrens tap.

Byggherres innsigelser til sluttoppgjøret

Byggherrens prosjektleder må både fremme alle sine innsigelser og alle sine eventuelle motkrav – for eksempel dagmulkt eller erstatningskrav – senest innen to måneder fra mottagelse av sluttoppgjøret fra entreprenøren.

Har byggherrens prosjektleder under prosjektet i tide protestert på et tillegg, må han innen to-måneders fristen vise til eller gjenta sin protest i sin innsigelse til sluttfakturaen. Blir ikke innsigelsen gjentatt skal entreprenøren anse den tidligere fremsatte protesten som revurdert og nå frafalt. Det er ingen formkrav til innsigelsene, men det må være skriftlig.

Det er en ikke sjelden feil at byggherre glemmer å gjenta sine tidligere fremsatte protester. I denne situasjonen blir fort den innleide prosjektlederen erstatningsansvarlig overfor sin byggherre.

[factbox id="3"]

Sluttoppgjørsforhandlingene

Når entreprenøren har sendt sin sluttfaktura og byggherre har sendt sine innsigelser med eventuelle motkrav, vil den eventuelle uenighet mellom partene være definert. Nye forhold kan ikke bringes inn.

Byggherres prosjektleder kan lett omgå dette ved å være tydelig under forhandlingene på han på vegne av byggherre opprettholder sin tidligere fremmede avvisning. Av bevishensyn bør han imidlertid etter møte sende en e-post om at tidligere avvisninger fastholdes for det tilfellet at partene ikke blir enige.

Tvist om sluttoppgjøret

Partene forutsettes å være enige om sluttoppgjøret senest 8 måneder etter at overtagelse er holdt. Det betyr omlag 4 måneder etter at byggherre har levert sitt sluttoppgjør.

Dersom partene ikke blir enige om sluttoppgjøret, må entreprenøren senest innen 8-måneders fristen ta rettslige skritt. Det betyr forliksklage eller stevning.

Venter entreprenøren med å ta rettslige skritt innen denne fristen, har byggherre rett til å avvise alle krav på tillegg som ikke er betalt. Alle omtvistede tillegg er da borte. Byggherres innleide prosjektleder har ikke kompetanse til å overse en slik oversittelse. Det er kun byggherre som har kompetanse til å beslutte at en slik oversittelse ikke skal påberopes.

Dersom tvisten har blitt bragt inn for forliksrådet i tide løper det imidlertid en ny frist. Forliksrådet vil normalt innstille saken uten at det avsies dom. Da må tvisten bringes inn for tingretten innen tre måneder fra saken var til behandling i forliksrådet. Dette er viktig å merke seg fordi denne fristen i andre saker er 12 måneder. Det er derfor lett å gjøre feil.

Partene må imidlertid være klar over at 8-måneders fristen bare gjelder for NS 8405 og NS 8407, men ikke for NS 8406.

SMART CITY/12. juli 2018

Skal bidra til å gjøre byer energismarte

Den 6. juli annonserte EU at prosjektet +CityxChange er godkjent som “Smart City” fyrtårnsprosjekt. Powel er partner i prosjektet og skal bidra til at Trondheim som fyrtårnsby blir en energismart by. Prosjektet har en ramme på 20 millioner euro og teknologien skal demonstreres i inntil fem europeiske byer. Prosjektet ledes av NTNU. Les hele saken

Til toppen