Det viser seg at kontrakter er et økende problem for mange underentreprenører, og man får stadige konflikter rundt dette. Vi har forelagt problemstillingen for partner Rolf Magnussen i advokatfirmaet Grette.

Hvordan kan det ha seg at kontraktene har blitt en stadig økende kilde til problemer for underentreprenører? Mens konflikter tidligere ofte handlet om konkrete uenigheter på byggeplass, blir det nå stadig oftere et spørsmål om forståelse av kontraktstekster.

Vi ser at stadig flere prosjekter gjennomføres som totalentrepriser, der hovedentreprenørene og underentreprenørene ofte har en markert forskjellig forståelse av hva dette innebærer. I prosjekter som er basert på en totalentreprisemodell overføres en betydelig del av prosjektets risiko til underentreprenører gjennom såkalte "back to back"- og solidaransvarsklausuler, der underentreprenøren bærer risikoen for at prosjekteringen og utførelsen leder frem til et resultat med den funksjon og kvalitet som byggherren har forespurt for det fagområdet underentreprenøren har ansvaret for.

Mange tvister kunne vært unngått

Den økende bruken av totalentreprisekontrakter, der hovedentreprenøren overfører en vesentlig del av risikoen ned til underentreprenøren med "back to back"- og solidaransvarsreguleringer, samtidig som underentreprenøren ikke er i en kontraktsposisjon til å kunne kommunisere direkte mot byggherre, er en stor årsak til det økte konfliktnivået i bransjen.

Veldig mange i entreprenørbransjen har nok begynt å gå litt for raskt til advokat for å få bistand til å "spisse" argumentasjonen, og ofte bidrar det mer til eskalering av en konflikt enn til løsninger.

- Rolf Magnussen

Dessuten blir prosjektene stadig større, mer komplekse og presset på tid, med de utfordringer som ligger i dette.

Er det generelt for lav kompetanse hos underentreprenørene når det gjelder kontraktsrett?

Veldig mange underentreprenører har høy kompetanse i kontrakts- og entrepriseretten. Men vi ser samtidig at mange av de tvistene vi er involvert i, er relatert til at varsler og krav som har kommet for sent opp i prosjektet, og at partene kunne ha fått en bedre dialog om disse kravene dersom de hadde kommet opp i en tidligere fase. Mange tvister kunne også vært unngått ved en bedre kvalitetssikring av tilbud, avklaringsmøter og kontrakter fra underentreprenørenes side.

Samtidig er nok den største kontraktsutfordringen i mange prosjekter, at hoved- og underentreprenører kan ha et ulikt syn på hvordan den konkrete totalentreprisekontrakten er å forstå.

Hva bør man som underentreprenør vokte seg for å akseptere i en tekst?

Den største risikoen er knyttet til back to back-klausuler, solidaransvarsreguleringer, og risikooverføringsklausuler for prosjekteringsmaterialet.

Hvorfor vil det lønne seg å forelegge eventuelle kontrakter for sin advokat før inngåelse?

Vår erfaring er at det er en rimelig investering for underentreprenørene å involvere advokater til å kvalitetssikre kontraktene. Uavhengig av om man liker det eller ikke, så har advokater blitt en sentral aktør i å rådgi entreprenører og byggherrer i gjennomføringen av prosjekter og sluttoppgjør. De har fått erfaring og innsikt i hvordan tvister kan unngås gjennom bedre kontraktsreguleringer. Den beste bruken av advokat er nok likevel å få gjennomført prosjektspesifikke kontraktskurs for det prosjektet som skal gjennomføres, slik at underentreprenørens prosjektorganisasjon sikrer seg en grunnleggende forståelse av kontrakten fra en tidlig fase av prosjektet.

Når man først kommer opp i en konflikt, er dette umiddelbart «advokatmat» eller bør man heller forsøke å løse saken i minnelighet?

Veldig mange i entreprenørbransjen har nok begynt å gå litt for raskt til advokat for å få bistand til å "spisse" argumentasjonen, og ofte bidrar det mer til eskalering av en konflikt enn til løsninger. Samtidig skal man ha respekt for at veldig mange saker er relatert til komplekse kontraktstolkninger og utfordrende faglige vurderinger. Flere av disse sakene burde vært løst gjennom oppmannsordningen i kontraktene eller megling, i stedet for gjennom rettslige prosesser. Det er synd at offentlige byggherrer i liten grad har akseptert å ha oppmannsløsninger i sine kontrakter. En større bruk av oppmannsordninger i offentlige prosjekter – som Byggebransjens Faglige Juridiske Råd – ville nok ha ført til at flere årelange rettstvister hadde vært unngått.