Mye kan spares på advokathjelp i forkant

Av: Hans Christian Færden | Publisert: 13. Sep 2017 | Kategori: Rådgivning

Mye kan spares på advokathjelp i forkant

Andreas Rostveit, advokat og partner i advokatkontoret Føyen Torkildsen. Foto: Julia Naglestad/Studio B13

Risikohåndtering i bygg- og anleggskontrakter er svært viktig både for entreprenører og byggherrer. Dessverre ser vi flere eksempler på at risiko blir feid under teppet av en eller begge parter i en kontraktsinngåelsesprosess. Det er sjelden lurt, sier advokatene Thomas Oskar Strømbom, Andreas Rostveit, Per Gustav Lilleaasen og hos advokatkontoret Føyen Torkildsen.

Høy aktivitet

– Det er høy aktivitet i bygg- og anleggsbransjen. Det er mange store jobber å regne på. Det er viktig at den jobben gjøres skikkelig. Risiko er noe som, statistisk sett, vil materialisere seg med jevne mellomrom, sier advokat Strømbom. I en del sammenhenger ser vi at mange av aktørene gjør en seriøs og skikkelig jobb med å prise risiko. Dessverre ser vi imidlertid alt for ofte at en eller flere entreprenører priser risikoen alt for lavt, eller ikke fanger opp risikoen. Da går prosjektet raskt med tap. Dette medfører ofte mye diskusjon med byggherren, og også konflikt, sier advokat Strømbom.

– En byggherre bør være opptatt av å få riktig pris, ikke lavest mulig pris. Oppnår entreprenøren kalkulert fortjeneste, er prosjektet sjeldent problemfylt, sier advokat Rostveit.

Svært kostbart å feile

– Har man som entreprenør tatt tilstrekkelig høyde for risikoen som kan ligge i grunnforholdene og lagt denne potensielt svært kostbare situasjonen inn i kalkylen som anbudet er basert på?

Strømbom spør, men gir intet svar. Han taler kun ut fra erfaring og hvilke kostnader en entreprenør kan pådra seg om kalkylen svikter på et så sentralt punkt. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen underviser både byggherrer og entreprenører.

Vi er opptatt av at både byggherrer og entreprenører bruker balanserte kontrakter

– En vanlig misforståelse er at mange tror at entreprenøren har risikoen for alt av grunnforhold når man bruker en totalentreprisekontrakt. Det blir både unyansert og feil, sier advokat Rostveit. Jobber man i jomfruelig terreng, hvilket er situasjonen for en rekke av anleggskontraktene, er realiteten at risikoen for uventede forhold i grunnen i hovedsak er lik i de to kontraktsformene. Her er det flere som blir overrasket.

Forebygging og godt forarbeid er meget viktig for begge parter. Byggherrene må beskrive risiko og usikkerheter på en klar og utvetydig måte. Entreprenører bør sette seg skikkelig inn i dette materialet, slik at prisen blir mest mulig korrekt.

Hvordan forebygge?

Hvordan kan dere bidra til å forebygge tvister?

Det er flere måter å gjøre det på. Vi er advokater, ikke ingeniører eller geoteknikere/geologer. Derimot vet vi hva byggherren bør ha fokus på, og kan være en nyttig diskusjonspartner med hensyn til hvordan usikkerhet skal beskrives. Vi kan også gi innspill til entreprenører om kontraktsreguleringen, sier advokat Strømbom.

Rådgivning - Advokat Thomas Oskar Strømbom. Foto: Erik Burås/Studio B13

Advokat Thomas Oskar Strømbom. Foto: Erik Burås/Studio B13

– Vi er opptatt av at både byggherrer og entreprenører bruker balanserte kontrakter. Byggherrer bør ikke skyve risiko over på entreprenører som enten er vanskelig å håndtere eller å prise. Det vil fort resultere i dyre kontrakter, med mye diskusjoner, sier advokat Lilleaasen. Store entreprenørselskaper beklager seg ofte over ubalanserte kontrakter, men her møter de ofte seg selv i døra.

– Mange av de store entreprenørselskapene bruker kontraktsvilkår mot underentreprenører som selv forsikringsbransjen ville ha skammet seg over, skyter advokat Rostveit inn. Her har med andre ord både byggherrer og entreprenører et klart forbedringspotensial.

Murphys Lov gjelder ikke, men…

Alt som kan gå galt, går ikke nødvendigvis galt. Samtidig, og det er viktig for begge parter å være klar over, så kan mye gå fryktelig galt når først større forhold forstyrrer et prosjekt i en tidlig fase.

Mange av de store entreprenørselskapene bruker kontraktsvilkår mot underentreprenører som selv forsikringsbransjen ville ha skammet seg over

– I slike tilfeller vil det ofte balle seg på. Her er dialog viktig, sier advokat Strømbom.

– Det er bedre, for begge parter, å inngå en (dyr) avtale underveis og å legge en uheldig start bak seg, enn å la en krevende start få eskalere. Det kan ende opp i en krevende prosjektgjennomføring for begge parter, hvor fokuset i større grad blir posisjonering fremfor løsning. Trolig er det disse prosjektene som er mest kostbare ut fra et samfunnsøkonomisk perspektiv, sier advokat Lilleaasen.

Kulturforskjeller

– Vi ser en økende tendens til at utenlandske entreprenører påtar seg store oppdrag i Norge. Et eksempel er Follobanen, hvor samtlige kontrakter ble vunnet av utenlandske entreprenører. Denne tendensen ser vi også på veisiden. Dette skaper usikkerhet. Vet vi hva de leverer, og har de den nødvendige gjennomføringsevne? Leveransen er kanskje utmerket i landet de kommer fra. Men geografi, topografi, klima og kultur er annerledes, og her har flere utenlandske entreprenører fått seg en overraskelse, sier advokat Lilleaasen.

Rådgivning - Advokat Per Gustav Lilleaasen. Foto: Erik Burås/Studio B13

Advokat Per Gustav Lilleaasen. Foto: Erik Burås/Studio B13

Advokat Lilleaasen tilføyer at kommunikasjonslinjene, og evnen til å treffe tilstrekkelig raske beslutninger, i flere tilfeller har sviktet i kontrakter med kontinentale entreprenører.

– Her er det viktig at entreprenørene setter seg godt inn i de norske forholdene før de innleverer tilbud, og søker læring hos kompetente personer før de eksponerer seg for en for høy risiko, avslutter han.

I denne artikkelen er faktisk bare noen av en hel mengde momenter man må ta høyde for i et prosjekt nevnt. Kortversjonen er å sikre seg før eventuelle problemer oppstår. Senere kan det bli ubehagelig kostbart. Dette gjelder for både byggherrer og entreprenører.

Lykke til med ditt neste prosjekt!